导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　魏承泽作品集 魏承泽一类的作者首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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